Sono anni che litigo per il posto auto in condominio: finalmente ho scoperto il cavillo

Per anni l’argomento del parcheggio privato nel condominio è stato un tasto dolente. Ora posso ben dire di esserne uscito, ma solo dopo aver capito cosa stabilisce la legge.

All’interno di un condominio, il discorso del posto auto assegnato rappresenta spesso il terreno di scontro perfetto per mettere in discussione poteri e diritti. Una recente decisione del Tribunale di Roma, la sentenza n. 13631/2024, ha messo in evidenza un nodo centrale: fino a che punto l’assemblea condominiale può intervenire su uno spazio comune senza ledere i diritti dei singoli abitanti?

Il codice civile, con l’articolo 1102, tutela il diritto di ciascun condomino a un utilizzo paritario dei beni comuni. Allo stesso tempo, però, offre all’assemblea il potere di regolare l’uso di spazi come il cortile o l’area parcheggio. Questo delicato equilibrio tra autonomia decisionale e rispetto delle norme è il fulcro del problema, specialmente quando si tratta di assegnare un posto auto in modo esclusivo e permanente.

Posto auto di un condominio, quanto possono essere rigide le imposizioni?

Il cortile condominiale o un’area destinata ai parcheggi non appartengono a un singolo, ma a tutti. Ogni condomino deve poter utilizzare questi spazi senza che nessuno ne venga escluso. L’assemblea condominiale può stabilire modalità di utilizzo per evitare disordini e garantire una gestione equilibrata, ma ci sono limiti ben precisi.

Secondo il codice civile, il principio di parità nell’uso dei beni comuni è intoccabile, indipendentemente dalla quota millesimale di proprietà. Questo significa che un condomino non può avanzare diritti particolari solo perché possiede una casa più grande o contribuisce maggiormente alle spese condominiali. Qualsiasi delibera che alteri questo equilibrio, riservando un vantaggio esclusivo a qualcuno, deve essere approvata all’unanimità. Senza un accordo unanime, una decisione che assegna posti auto in modo permanente a pochi eletti può essere considerata nulla.

La sentenza del Tribunale di Roma ha ribadito questo principio. L’assemblea aveva deliberato l’assegnazione di posti auto a uso esclusivo e senza limiti di tempo, ma il giudice ha annullato la delibera, riconoscendola come non rispettosa dei diritti degli altri condomini.

Posto auto in condominio, è un diritto?

Un altro aspetto cruciale emerso in giurisprudenza riguarda il rischio che un’assegnazione esclusiva possa trasformarsi in un diritto di proprietà attraverso l’usucapione. La Cassazione, con la sentenza n. 9069/2022, ha evidenziato che un utilizzo esclusivo e prolungato, accompagnato da atti che impediscono l’accesso agli altri condomini, come l’installazione di barriere o dissuasori, può portare al trasferimento della proprietà al singolo condomino. Questo non solo viola il principio di uso comune, ma potrebbe privare definitivamente gli altri del loro diritto sull’area condivisa.

La questione dell’usucapione è strettamente legata alla modalità con cui i posti auto vengono assegnati. Se la gestione è temporanea e regolata da turni, non si crea quel presupposto di esclusività e continuità che potrebbe far maturare un diritto di proprietà. Al contrario, un’assegnazione definitiva rappresenta una potenziale minaccia per l’intero condominio.

Per garantire un utilizzo equo e rispettoso dei diritti di tutti, l’assegnazione dei posti auto deve essere organizzata in modo che nessuno si senta penalizzato. Una delle soluzioni più diffuse e accettabili è quella della rotazione, che permette a ciascun condomino di usufruire dello spazio a turno. Anche l’assegnazione temporanea, magari legata a specifiche necessità come eventi straordinari o lavori condominiali, può rappresentare un compromesso valido.